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辽宁盘锦:辽东湾新区楼盘陷困局
2015-10-28 13:55:45 来源:腾讯快报作者: 浏览:4509 评论:0

  

  一座成立10年之久的新区,城市功能却发展缓慢,目前全区常住人口只有两三万人,且大部分为当地回迁农户。区内更是有不少房地产项目只能亏本销售。

  这一名为辽东湾新区的城市新区位于盘锦市最南端,与营口市区隔大辽河相望,前身为2005年成立的盘锦辽滨沿海经济区,下辖三个街道和一个开发区,规划面积306平方公里,为辽宁省沿海战略五点一线重点发展区域。

  2011年4月,该经济区升级为开发区,第二年1月正式更名为辽东湾新区,2013年1月,正式被列为国家级经济技术开发区,主要以石化及精细化工、海洋工程及装备制造、战略性新兴产业和服务业为四大支柱产业。

  部分项目亏本出售

  常住人口缺失使得当地商业、酒店等生活相关配套发展受制,目前新区只有一家上规模的酒店,商业主要以个体店铺为主,本地群众的日常生活需求尚不能满足。据当地人士介绍,人们日常购物等消费主要在一河之隔的营口市完成。

  城市功能的缺失也进一步制约了房地产的发展,目前辽东湾新区大约开发了十多个地产项目,除了部分回迁项目有居民居住外,多数已经建成的小区空无一人,地产项目烂尾和停工现象较为普遍。

  中国房地产报记者实地调查了解到,目前除了清正园、水韵澜庭、华源时代城等少数几个项目还在进行施工外,包括清宁园、滨海新城、国贸中心、中交时尚水岸等多个项目均已经停工,正在施工的项目中,清正园和水韵澜庭为针对盘锦市内公务员开发的项目,华源时代城项目已经接近完工,正在做最后收尾。

  清宁园和滨海新城主体已经建成,但由于资金及销售遇阻,早在2014年就已经停工。而中交时尚水岸和国贸中心等项目,仅仅建成少数几个商业设施便烂尾,开发企业也仅有部分留守人员,多数高管和员工均已经休假。

  与这些建成难以销售和烂尾停工项目相比,中投发展和绿地在辽东湾新区的项目则还未正式开工。此外,部分房地产开发商还肩负着辽东湾新区基础设施建设项目,由于地产销售不力,资金回笼艰难,这些承建的基建项目也多数处于停工状态。

  目前辽东湾新区项目售价大约在2200元/平方米到3600元/平方米之间,公务员购买辽滨鑫诚开发的项目价格较为便宜,据一位开发商高管介绍,辽东湾地产项目开发成本大约在2200元/平方米到2500元/平方米之间,“很多项目房子卖不出去,资金链面临断裂风险,部分项目低于成本价出售,主要是为了维持现金流”。

  据上述开发商高管介绍,目前辽东湾新区地产项目销售极不理想,其所在公司办公地点已经由辽东湾新区迁回市区,“销售不是一般的差,很多项目到现在没卖出一套,我们暂时停止开发新区的项目,重点做老市区里的项目”。

  产业投资缓慢

  人口规模难撑造城运动

  按照盘锦市政府最初规划,辽东湾新区计划依托盘锦港建立起一个港、产、城为一体的50万人口规模的新城。

  10年发展历程中,无论从产业发展和城市建设方面,辽东湾新区的发展都与当初的预期相差甚远。港口规模、产业引入及新城建设,也难称得上成功。

  在环渤海地区,目前天津、黄骅、秦皇岛和大连等沿海城市均建有港口,作为环渤海地区最北的港口城市,无论从地理位置还是规模,盘锦港优势并不明显,另外,盘锦港大股东为营口港,仅依靠石油和石化等产业,在一定程度上制约其发展。

  在产业引入方面,辽东湾新区这个“老兵”仍旧处于起步阶段,虽然政府方面通过招商引资签约多个重量级项目,但目前真正落地的项目屈指可数,产业发展滞后,再加上盘锦全市只有140万人口,直接制约了城市功能发展,目前新区常住人口只有2万多人。

  通过产业带动人口发展显然不是短期内可以实现,盘锦市政府计划通过政府搬迁工程,来为辽东湾新区下一剂猛药,政府搬迁势必会引导大量公务员选择在新区置业和居住,进而会完善新区相关配套功能。

  但盘锦市这一愿望并未实现,据当地一位开发商介绍,由于政府搬迁牵扯太广、新区城市生活功能严重缺失和公务员群体对新区发展信心不足等诸多因素,党政机关公务员选择在辽东湾新区购房的并不多。

  “公务员本身也有家有口,如果他搬到新区办公了,妻子还在市里上班,不能让妻子每天从新区跑回市里上班吧?即便妻子不怕辛苦,孩子上学怎么办?还有就是中国人喜欢集体生活,搬到新区后脱离了原来的生活圈,所以很多人还是不愿意来买房。”这位开发商从投资的角度为记者算了一笔账,“比方说市区房价5000元,新区房子便宜加上政府给优惠补贴下来2500元,若拿出10万元作为首付,在市区能够买到50平方米,在新区能够买到100平方米。但是,市区房子买下来不住可以出租,租金基本和房贷相当,但是新区房子肯定没人租。”

  据其透露,基于这一现状,虽然公务员在辽东湾购房比普通市民购房便宜将近一半,但购房者寥寥无几,“还有就是政府是否搬迁还是个问题,很多公务员宁愿每天跑,也不愿购房,就是在大洼县购房也比在新区强。”大洼县位于盘锦市与辽东湾新区之间。

  政府搬迁出现变数后,辽东湾新区的房地产项目基本处于停滞状态,中国房地产报记者走访了在建和在售项目发现,在售项目中,销售中心几乎无人光顾,绝大多数售楼处要么空无一人,要么只有个别人留守。而在建项目九成以上均已经停工。

  通过搬迁政府带动新区发展愿望落空后,盘锦市政府又重新把目光转移到产业方面,据盘锦市一位官员介绍,中国兵器集团在辽东湾新区投资924亿元的精细化工项目即将开工,“我们现在思路很明确,就是通过产业带动新城发展,盘锦现在GDP只有1500多亿元,兵器项目等于再造一个盘锦,起码能带动新区10万以上的人口增长”。

  据其透露,中国兵器集团项目2015年7月份正式签约,将于年底开工。然而,其对于辽东湾新区吸引人口方面作用也需要时间考验,辽东湾新区签约最终流产的项目并不在少数,中投发展200亿元鸭舌岛整体开发项目即没有下文,中交通航120亿元投资项目目前也处于停工状态。中国兵器项目能否拯救危机中的辽东湾项目,一切都还是个未知数。

  【延伸报道】

  盘锦市政府搬迁辽东湾新区始末

  虽然已经过十年发展,但辽东湾新区的进程似乎并不顺利,偌大新区内,除了回迁户居住外,多数已经建成的小区入住率还很低,而更多的是处于烂尾或停工的房地产项目。

  据当地一位开发商介绍,目前辽东湾新区绝大多数为回迁户和建筑工人,真正前来居住的人口屈指可数。中国房地产报记者实地走访也发现,部分建成多年的小区几乎没有人来常住。

  2014年春节过后,辽宁省盘锦市很多市民发现找不到市政府办公地点了,原来的市政府大楼变为兴隆台区政府了,市政府搬迁到哪里?很多人至今也说不清楚。

  其实,有关盘锦市政府搬迁的消息已经流传五年之久,从2010年起,有关市政府及相关部门搬迁到辽东湾新区的说法开始流传,市政府的搬迁背后,寄托着盘锦市打造行政双核心、经济双引擎的战略。

  在盘锦市政府搬迁之前,2012年9月盘锦市辽东湾新区行政中心项目已经开工。项目完成后,盘锦市委、市政府及相关职能部门将搬迁至此。然而,2013年国务院一纸暂停建设楼堂馆所的文件,让政府搬迁工作没有了时间表。行政中心原定竣工日期为2015年8月31日,时至今日,除了部分项目完工外,包括主办公大楼在内的项目都还在建设中。

  而盘锦市政府已经于2014年春节过后租用位于辽东湾新区的宏冠大厦为办公场地。宏冠大厦地处辽东湾新区向海大道和滨海大道交会处,为一栋二十多层的单体建筑,目前整栋楼被盘锦市政府租用。

  从辽东湾新区向海路附近盘锦市政府新办公地出发,向西大约三公路左右就能看到一片规模庞大的建筑工地,就是正在兴建的盘锦市行政中心项目,行政中心全名为盘锦市政广场公共服务中心开发项目,由22栋单体大楼组成,呈扇形分布,形成一个以党政办公大楼为核心的庞大建筑群组。

  在盘锦市政府公布的PPP项目名单中,行政中心项目主要由商务中心、综合写字楼、市民服务中心和文化中心等4个项目组成,总建筑面积69.9546万平方米,总投资53.3346亿元,截至2015年6月份,已经投入资金为32.2779亿元。

  在政府公开资料中,该项目为辽东湾新区商务中心,是一处集创业大厦、服务中心、会议中心和科研办公为一体的综合建筑群,总占地面积767.3亩,总建筑面积69.2万平方米,“项目建成后,将为域内石化及精细化工、海工工程装备制造、临港物流、高新技术产业的集约化发展提供创新平台”。

  行政中心主建筑为办公大楼,辅助建筑有市民中心、会议中心、政务大厅和产权交易中心等项目,主辅建筑主要为办公场所,建筑面积达20万平方米。

  然而,因中办和国办的一纸通知,盘锦市实施了五年之久的党政机关搬迁计划,插上诸多不确定标签。2014年初盘锦市政府搬迁至辽东湾新区宏冠大厦后,原来政府办公大楼已经被兴隆台区政府所占据,如果无法搬迁到新建的行政中心,盘锦市政府将只能租房办公。

  据参与行政中心建设的中建八局人士透露,由于行政中心项目不符合中央精神,盘锦市党政机关及部门搬迁出现了变数。

  一位当地政府官员表示,中国兵器集团在辽东湾新区总投资924亿元项目将于年底开工建设,行政中心项目将全部交给兵器集团用作办公和活动场所,“初步确定是等待兵器集团项目落地了,行政中心给他们作为办公场所”。

  其实,盘锦市政府并未放弃党政机关及主要部门搬迁的计划,据盘锦市一位接近人士透露,“当初规划并不是所有市委、市政府部门都过去,主要是一些重要职能部门,其他部门都还留在兴隆台区”。

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